전세나 월세 살고 있을때 만기가 지나도 임대인이 보증금을 돌려줄 생각을 안하거나 늦어질것 같으면 임차권등기명령을 신청하면 된다. 기본적으로 애초에 임대차를 했을때 대항력과 우선변제권이 있다고 했을때 가능한 제도입니다. 대항력이 없는데 우선변제권이 없는 분들은 해당이 안됩니다.
-대항력 : 전입신고, 점유(이사)를 하면 기본적으로 임대인이나 다른 모든 사람들에게 대항할 수 있는 대항력이 생기고,
-우선변제권 : 대항력에 확정일자를 받으면 후순위 채권보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 생긴다.
임차권등기명령이란?
임대인이 전세든 월세든 보증금을 돌려주지 않을 때, 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부에 공시하는 제도예요. 이를 통해 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 이를 통해 새로운 집으로 이사하면서도 이전 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는것이지요. 그러므로써 내소중한 보증금 보호도 받고 이사도 할 수 있게 되는것입니다.
임차권등기명령 신청 요건
-임차인만 신청할 수 있으며, 임대차 계약이 종료되고 1개월이 지나야 신청할 수 있어요. 묵시적 갱신으로 자동 연장된 경우, 별도의 해지 통고를 하고 3개월이 지나 계약이 종료된 후에만 가능합니다.
-보증금 전액을 돌려받지 못한 경우뿐만 아니라 일부만 돌려받은 경우도 신청할 수 있어요.
신청 방법 및 절차
임차인이 임차주택 소재지의 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청해요. 임대차 계약서, 등기사항전부증명서, 전입사실 등을 입증할 수 있는 서류를 제출해야 해요. 관할법원은 신청이 이유가 있다고 판단되면 임차권등기명령을 결정해요.
비용
-인건비를 제외한 총비용은 4~5만원정도 들고 등기부등본에 표시되기까지의 기간은 접수 이후 3~5주일정도면 판결이 나옵니다.
보증금 반환의 실질적인 대책
임차권등기명령만으로는 곧바로 보증금을 회수할 수 없어요. 등기사항전부증명서에 임차권등기명령에 대해서 기재되어 담보 기능만 제공하기 때문이죠. 실질적인 보증금 반환을 위해 지급명령이나 민사소송을 통해 강제집행권원을 확보해 경매를 진행하여 보증금을 회수하는 방법으로 할 수 있습니다.
기간
-강제경매를 통해 진행하게 되더라도 보증금 회수까지의 기간은 대략 짧게 잡아도 6개월 길면 최대 2년도 걸릴수 있습니다.